უძრავი ქონების ბაზარი – დისბალანსი სურვილებსა და შესაძლებლობებს შორის

თბილისი (BPI) – ერთი შეხედვით ყველაფერი წესრიგშია კანონი დაცულია, ნებართვა გაცემულია, მაგრამ ეს არის ბიზნესი, რომელიც ბევრ შემთხვევაში ყველას გვაზარალებს. ფაქტია, რომ მშენებლობების ბუმი თბილისს უფრო უსახურს და საცხოვრებლად უვარგის ხდის.

დღეისთვის მოქმედი კანონმდებლობით მაღალსართულიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა ნებისმიერ მსურველს შეუძლია, მთავარია ქალაქის მუნიციპალიტეტში მოთხოვნილი დოკუმენტები წარმოადგინოს.

მშენებელობის პროექტის კონსტრუქციის, ექსპერტიზის, ფასადის ვიზუალური და კიდევ რამდენიმე ტექნიკური საკითხის შეთანხმება და მშენებელობის დაწყების ნებართვა უკვე მოპოვებულია.

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინფორმაციით, 2006 წლიდან 2015 წლის სექტემბრის ჩათვლით საქართველოს მასშტაბით საცხოვრებელი სახლისა და კორპუსის მშენებლობაზე 35172 ნებართვა გაიცა. მშენებლობის დაწყების მსურველების რიცხვი განსაკუთრებიტ გაიზარდა 2010 წლისთვის, ამ წელს მშენებლობა 2888 ნებართვა აიღეს.

2015 წლის 9 თვის მონაცემების მიხედვით, ადგილობრივი მუნიციპალიტეტების მიერ 5032 სახლის პროექტი დამტკიცდა. რაც შეეხება დასრულებულ მშენებლობებს აქ სურათი რადიკალურად განსხვავდება. 2015 წლის სექტემბრისთვის 35172 დაწყებული მშენებლობიდან დასრულებული მხოლოდ 8018 საცხოვრებელი სახლია.

ჰაერის გაყიდვით ათასობით ადამიანის ფინანსური კედილდღეობა შეეწირა და უბინაოდ დარჩენილებს დიდი თავსატეხი დაუტოვა. „ჰაერის გაყიდვის“ პრინციპი მარტივია: სახლი ჯერ არ არის აშენებული და კომპანია აუშენებელ სართულებს ყიდის. თბილისი მშენებლობების ქალაქად იქცა და უამრავი ადამიანი უსახლკაროდ დარჩა.

„მოსახლეობას არ აქვს არანაირი ფინანსური წიგნიერება. ქართველი მომხმარებელი არ არის განათლებული ეკონომიკაში და ფინანსურ წიგნიერებაში, ღებულობს გაუაზრებელ გადაწყვეტილებას, რომელსაც დაანახებს ზოგადი მდგომარეობა“- აღნიშნავს ეკა გეგეშიძე ინჟინერ-ეკონომისტი.

მოსახლეობის უმეტესი ნაწილი ებმება კარგი პიარის მარწუხებში, ხშირად გვესმის უამრავი აქცია მშენებლობებზე, ზოგი მანქანას გჩუქნის ბინის შეძენის შემდეგ, ზოგიერთი კომპანია საყოფაცხოვრებო ნივთებს, ზოგი კი სამოგზაუროდ გიშვებს სხვადასხვა ქვეყნებში. მსგავსი ფრაზები მოსახლეობას თავბრუს ახვევს და გაუზარებლად ყიდულობენ დაუმთავრებელ ბინებს, თუმცა არავინ იცის ორი წლის შემდეგ ის ბინა რა ეღირება დღევანდელ მდგომარეობას თუ გადავხედავთ უფრო მძიმე მდგომარეობაში ვართ რადგან გაუფასურდა ეროვნული ვალუტა ბინები კი დოლართან მიმართებაში იყიდება.

„საქართველოს მოსახლეობა ბინების მიმართ გახდა უფრო ნაკლებად მსყიდველობით უნარიანი ანუ 45,000 ბინა აღმოჩნდა უფრო 75,000-იანი დოლარის კურსთან მიმართებაში“-აღნიშნავს კონომისტი  ეკა გეგეშიძე.

ბოლო დროს აქტუალური გახდა ის თემა, რომ ქალაქში საჭიროზე მეტი ბინა შენდება თუმცა ამაზე მენაშენეთა ასოციაციის თავჯდომარე ირაკლი როსტომაშვილი ასე გვპასუხობს:

„იმაში ვერ დაგეთანხმებით, რომ ბევრი კორპუსი შენდება, შენდება იმდენი რამდენზეც არის მოთხოვნა, თუ რეალურად თბილისის მოსახლეობას ექნება ის შესაძლებლობა რა სურვილიც აქვს მაშინ იქნება მშენებლობის ბუმი, ეხლა ეს არის ბევრი ჟურნალისტის ასე ვთქვათ თემა, რომ აი იქ კიდე კორპუსს დგავენ და კიდე რაღაც შენდება.“

 

ბინების ფასებს რა თქმა უნდა მდებარეობა განსაზღვრავს, ამიტომ ხშირად მომხმარებლის სურვილები და რეალური შესაძლებლობა ბინის შეძენისა ერთმანეთს არ ემთხვევა. თუ თქვენ გსურთ, რომ ბინა ქალაქის ცენტრალურ უბნებში შეიძინოთ ასეთი ბინების ფასები შესაბამისად ძვირია, თუმცა ქალაქის გარე უბნებში 1 კვადრატული მეტრის შეძენა 450-დან 500 დოლარამდეა შესაძლებელია. აქ ვაწყდებით სხვა პრობლემას, ანუ საზოგადოებაში გავრცელებულია აზრი , რომ ბინები ძვირია, თუმცა ხშირად მომხმარებელი იმ ფასად ითხოვს ბინას პრესტიჟულ უბნებში რა ფასადაც  გარე უბნებში თავისუფლად შეიძენს.  ანუ ბინის ფასი სამშენებლო მასალებთან და სხვა საგადასახადო დანახარჯთან ერთად მიწის ღირებულებასაც მოიცავს, რასაც დეველოპერი არ განსაზღვრავს, შესაბამისად პრესტიჟულ უბნებში მიწის ნაკვეთი ბევრად ძვირია, რაც საცხოვრებლის ფასზეც აისახება.

ირაკლი როსტომაშვილი კი ამბობს, რომ ვერასა და ვაკეში ბინას ყიდულობს ის ვისაც პრეტენზია აქვს, პრეტენზია კი ძვირია…   ის ასევე განმარტავს, რომ საცხოვრებელი ბინების მშენებლობა ჩვეულებრივი ბიზნესია, რომელიც ორიენტირებულია მოგებაზე და ის მოგების გარეშე არ იმუშავებს, ამიტომ დეველოპერი არ არის საქველმოქმედო ორგანიზაცი , რომ ბინების დარიგება ევალებოდეს. თუ ის ვერ ნახავს მოგებას, არ იმუშავებს. მომხმარებელს კი აქვს ფასების არჩევანი და მან უნდა შეაფასოს რეალურად რისი შეძენის უნარი გააჩნია.

„ადამიანი, რომელიც იძახის ფული არ მაქვს, არაფერი მაქვს მიჭირს გარე უბნებში 450$  ღირს კვადრატული მეტრი ამაზე იაფად რაღა უნდა იყოს ბინა? რომელ ქვეყანაშია ასეთი იაფი ბინების ფასები. თუმცა ქართველ მომხმარებელს ვაკეში უნდა ბინა და იაფად -ასე არ არის, ვაკეშიც ყიდულობს ბინას ის ვისაც უნდა ვაკეში ყოფონა, რომელსაც პრეტენზია დიდი აქვს, პრეტენზია კიდევ ძვირი ღირს“ – აღნიშნავს მენაშენეთა ასოციაციის თავმჯდომარე ირაკლი როსტომაშვილი.

მშენებლობის დაწყება კერძო ბიზნესმენებს არ უჭირთ თუმცა, კორპუსების ხარისხიც მხოლოდ კომპანიებზეა დამოკიდებული და კადრებსაც სხვადასხვა დეველოპერი სხვადასხვა კრიტერიუმით არჩევს. კომპანიების წარმომადგენლები ამბობენ, რომ კვალიფიციური კადრები ქვეყანაში ყველა სფეროს აკლია და მათაც გამოცდილების და თავიანთი შემოწმების გზებით აჰყავთ ხალხი ვინც საცხოვრებელი ბინა უნდა ააშენონ .

როგორც ზემოაღნიშნულიდან ჩანს საცხოვრებელი ბინების ფასებს არაერთი ფაქტორი განსაზღვრავს. მიუხედავად იმისა, რომ თბილისში ახალაშენებულ კორპუსებს მრავლად ვხედავთ, არიან ადამიანები, რომლებსაც ამ ბინებზე ხელი არ მიუწვდებათ , თუმცა ქალაქში მშენებლობები ისევ გრძელდება.

ნაზი სარალიძე, სოფო მაკარიძე

მასალა ქვეყნდება “საქართველოს უნივერსიტეტისა” და BPI-ს ერთობლივი პროექტის ფარგლებში